Immobilienökonom: Kirchen können bei Gebäuden nicht beliebig sparen

Einfach Immobilien zu verkaufen, ist aus Sicht von Jonas Kubon keine gute Strategie für die Kirchen. Kubon ist Geschäftsführender Gesellschafter beim Architekturbüro "pro m²" und Dozent für Kirchliches Immobilienmanagement an der IREBS Immobilienakademie. Im katholisch.de-Interview erklärt er, wann es doch Sinn ergibt, sich von einer kirchlichen Immobilie zu trennen.

Frage: Herr Kubon, die Kirche gehört zu den größten Immobilienbesitzern in Deutschland – darunter viele Gebäude im Stadtkern, identitätsstiftende Kirchtürme, Orte jahrhundertealter Tradition. Geht die Kirche aus immobilienökonomischer Sicht gut damit um?

Kubon: Die erste Frage in diesem Zusammenhang ist, ob es überhaupt einen transparenten Blick auf den Immobilienbestand der Kirche gibt. Unserer Erfahrung nach ist das auf den lokalen und regionalen Ebenen sehr unterschiedlich. Einheitliche Lösungen zu erarbeiten und diese dann auf alle Immobilien zu übertragen ist daher nur schwer möglich. Vielerorts sind die Kirchen aber aktuell in einer strategischen Phase, in der sie überlegen, welche Gebäude sie in Zukunft brauchen, um ihren Auftrag zu erfüllen. Das ist ein erster wichtiger Schritt. Dabei ist wichtig, dass Immobilien für die Kirchen keine reinen Kostenstellen sind. Damit unterscheiden sie sich fundamental von anderen Unternehmen und Organisationen.

Frage: Die Kirchen müssen sparen, weil die Kirchensteuereinnahmen absehbar zurückgehen werden. Deswegen werden viele Gebäude nicht renoviert oder direkt verkauft. Ist das eine gute Idee?

Kubon: Kapitalfreisetzung ist nicht immer das primäre Ziel der Kirchen – aber das kann natürlich ein Hilfsmittel sein, um dem finanziellen Druck entgegenzuwirken, dem sich die Kirchen seit Jahren ausgesetzt fühlen. Deswegen ist es wichtig, sich über sein eigenes Portfolio Gedanken zu machen: Brauche ich wirklich jede Immobilie noch – gerade vor dem Hintergrund von Sanierungs- und Investitionskosten. Ich glaube aber nicht, dass es gut ist, jetzt ohne Umsicht einfach Immobilien zu verkaufen.

Frage: Warum?

Kubon: Immobilien sind immer auf Langfristigkeit ausgelegt und ein Verkaufs-, Einkaufs- oder Umnutzungsprozess dauert immer viele Monate und lässt sich nicht wieder zurückdrehen. Deshalb sollte man mit einer Bestandserhebung anfangen, um eine Zukunftsstrategie für jede einzelne Immobilie abzuleiten. In diese Bewertung gehört natürlich auch der technische Stand und die Wirtschaftlichkeit hinein – aber auch die Frage, wie der Markt auf die Immobilie schaut. Bei Kirchen ist beispielsweise häufig ein wichtiges Kriterium, dass in einem kirchlichen Verwaltungsgebäude nur kirchennahe andere Nutzung ermöglicht wird, denn wo Kirche draufsteht, soll auch Kirche drin sein. Das muss berücksichtigt werden. Dass aber Hals über Kopf irgendwelche Immobilien verkauft werden, kommt aus meiner Sicht kaum vor.

Frage: Am Ende kann es aber doch Sinn ergeben, sich von lieb gewonnenen Immobilien zu trennen?

Kubon: Absolut! Aber der erste Schritt muss immer erst diese Immobilienstrategie sein. Daraus ergeben sich dann unterschiedliche Szenarien und Handlungsempfehlungen. Und eine solche Handlungsempfehlungen kann es durchaus sein, sich von Immobilie X und Y zu trennen, wenn damit etwa laufende Betriebs- und Sanierungskosten gespart werden können und andere eigene Immobilien besser ausgenutzt werden können.

Frage: Man bekommt schnell den Eindruck, dass die Kirchen ihr Geld nicht gerne in Immobilien investieren, sondern lieber in Menschen, soziale Projekte oder andere Zwecke. Teilen Sie den Eindruck, dass kirchlicherseits bei Immobilien schnell der Rotstift angesetzt wird?

Kubon: Die Hauptaufgabe der Kirchen ist ja nicht die Immobilienverwaltung – auch wenn sie viele davon haben. Die Kirchen haben religiöse, soziale und gesellschaftliche Aufgaben. Um die zu erfüllen, braucht es aber Immobilien – unabhängig davon, ob es sakrale Bauten oder Verwaltungsgebäude sind. Man kann diesen Bereich also nicht beliebig besparen. Die Kirchenvertreter, mit denen wir sprechen, haben aber einen gesunden Blick darauf und ein Interesse an zukunftsfähiger Gestaltung.

Frage: Fällt es den Kirchen leichter, sich von Verwaltungsgebäuden zu trennen, als von Sakralbauten?

Kubon: Ja, aus meiner Sicht schon. Das ist aber auch der Sache geschuldet, dass die Sakralbauten wahnsinnig raumprägende Symbole im Stadtbild sind. Das aufzugeben hat natürlich einen ganz anderen Stellenwert als ein Verwaltungsgebäude, von dem man vielleicht auch weiß, dass dort die Kirche sitzt. Die Verwaltung kann man aber auch in ein Nachbargebäude ziehen und dort die Aufgaben erledigen. Bei einem Kirchengebäude ist das nicht so einfach – und der Schmerz, sich davon zu trennen, wesentlich größer.

Frage: Ist es denn sinnvoll, lieber an der Kirche als am Verwaltungsgebäude festzuhalten?

Kubon: In der Praxis stellt sich diese Frage selten, weil beide Gebäudetypen unterschiedliche Aufgaben und Herausforderungen haben und auch im Baurecht häufig einen unterschiedlichen Status einnehmen.

Frage: Welche Bedürfnisse haben Kirchen denn an ihre Verwaltungsgebäude, die sich von denen säkularer Institutionen und Unternehmen unterscheiden?

Kubon: Zum einen ist das die Belegschaft selbst. Sie hat eine hohe emotionale Bindung an ihren Arbeitgeber und das führt zu einer regelmäßig höheren Präsenzorientierung. Das bekommen wir in unseren Gesprächen auch immer wieder gespiegelt. Zum anderen gibt es natürliche gewisse Sonderanforderungen wie etwa Andachtsräume oder Kapellen, die auch in Verwaltungsgebäuden vorgehalten werden sollen. Dann gibt es auch akustische Anforderungen, wenn es beispielsweise um so etwas wie Telefonseelsorge geht. Und auch die Auslastungsquoten können sich unterscheiden. So kommen häufig nach dem eigenen Feierabend noch Ehrenamtliche in die Verwaltungsgebäude, um hier Aufgaben zu erfüllen. Das alles muss bei der Raumplanung berücksichtigt werden.

Frage: Welche Chancen haben Kirchen denn schon jetzt, um nicht nur dem Trend hinterherzulaufen und immer mehr Gebäude zu verkaufen, sondern das selbst zu gestalten?

Kubon: Dazu muss man erstmal verstehen, wie der eigene Bedarf aussieht und aussehen wird. Der Status Quo ist immer relativ leicht zu beplanen. Schwieriger ist es zu verstehen, welche Anforderungen man in Zukunft haben wird und ob die eigenen Immobilien das können. Wenn das nicht gelingt, schafft man Ineffizienz in der Immobilienplanung und wird langfristig nicht mitgestalten können.